2025년 집 살 때 반드시 알아야 할 세금 타이밍 – 이거 몰랐다간 수천만 원 손해

안녕하세요:)

부동산을 살 때 가장 많이 놓치는 뭔지 아시나요?

바로 세금입니다.

집값만 생각하고 계약서 쓰는 순간, 이미 세금 폭탄은 째깍째깍 돌고 있는 셈이죠.

 

오늘은 부동산 거래를 앞두고 있는 분이라면 반드시 알고 있어야 할 세금 정보만 콕 집어 정리해 드립니다.

특히 요즘처럼 주택 규제가 지역별로 다르고 바뀌는 상황에서는,

단 한 글자만 잘못 알고 있어도 수천만 원 손해를 볼 수 있으니 꼭 읽어보세요.

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[1] 집을 ‘사는 순간’ 부과되는 세금 – 취득세

부동산을 살 때 가장 먼저 마주치는 세금이 바로 취득세입니다.
이건 매매계약서만 있다고 끝나는 게 아니라, 법적으로 **내가 집주인이라고 등록되는 ‘등기’**를 하기 전에 반드시 내야 하는 세금입니다.

핵심 포인트

• 납부처: 부동산이 위치한 시청, 구청 등 지방자치단체
• 절차:
  1. 계약 체결
  2. 취득세 납부
  3. 소유권 이전등기 신청 (등기소 방문 시 취득세 납부 영수증 필수)

취득세율은 어떻게 정해질까?

취득세는 보유 주택 수, 지역, 그리고 주택 가격에 따라 달라집니다.

1 주택자 기준으로 보면,

• 6억 원 이하: 1%
• 6억~9억 원: 2%
• 9억 원 초과: 3%

하지만 2 주택 이상이거나 조정대상지역 내 주택을 추가로 구입하는 경우,
세율은 갑자기 8.4%, 심지어 13.4%까지도 올라갑니다.

조정대상지역이란 정부가 부동산 과열을 막기 위해 지정한 특별 규제 지역입니다.
2025년 현재 기준으로는 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이 포함되어 있으며, 이 지정은 언제든 바뀔 수 있으므로 계약 전 반드시 확인이 필요합니다.

주의!

• ‘분양권’이나 ‘입주권’도 주택 수에 포함됩니다.
• “나는 실거주 목적이라 괜찮겠지”라는 생각은 세금 앞에서는 통하지 않습니다.

또한 취득세는 대출로 충당할 수 없습니다.
은행에서 집값의 일부를 대출받더라도, 취득세는 현금으로 별도 준비해야 합니다.
주택 가격이 높을수록, 이 부분에서 자금계획이 꼬이는 경우가 많으니 주의가 필요합니다.

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[2] 집을 ‘가지고 있는 동안’ 매년 내는 세금 – 보유세

재산세

집을 보유하고 있는 이상 누구나 피할 수 없는 세금입니다.
매년 6월 1일을 기준으로 그 시점에 소유자로 등기된 사람이 그 해의 재산세를 부담합니다.
즉, 6월 2일에 팔아도 세금은 6월 1일에 등기된 사람 몫입니다.

이 세금은 공시가격을 기준으로 부과되며, 일정 비율로 매년 고지서가 나옵니다.
부부 공동명의라도 전체 세액은 변하지 않고, 각자의 지분 비율대로 나눠서 납부하게 됩니다.

종합부동산세 (종부세)

말로만 듣던 ‘부자세’ 같은 느낌의 세금이죠.
이 세금은 일정 수준 이상의 고가 주택 보유자에게만 부과됩니다.

기준은 이렇습니다.

• 1세대 1 주택자: 공시가격 12억 원까지는 과세 제외
• 다주택자 또는 법인: 인당 9억 원까지 공제

게다가, 장기간 보유하거나 고령자인 경우에는 세액 공제 혜택도 받을 수 있습니다.
하지만 다주택자의 경우 공제 한도가 낮고 세율도 높게 적용되기 때문에 실제로 수백만 원에서 수천만 원에 달하는 세금이 나오는 경우도 있습니다.

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[3] 집을 ‘빌려줄 때’ 내야 하는 세금 – 임대소득세

집을 보유하면서 월세를 받고 있다면, 해당 소득에 대해 소득세 신고 의무가 생깁니다.

다만 모든 경우에 세금을 내는 것은 아니고,
1 주택자이면서 해당 주택의 공시가격이 12억 원 이하라면 월세 소득이 비과세입니다.
즉, 고급 주택이 아니라면 일반적인 실거주 주택의 월세 수입은 세금 대상이 아닐 수 있다는 말이죠.

하지만

• 다주택자, 또는
• 12억 원 초과 주택을 임대 중인 경우에는
  → 월세 수입에 대해 반드시 신고하고 소득세를 납부해야 합니다.

소득이 연 2천만 원 이하인 경우엔 분리과세(세율 14%)가 가능하고,
초과할 경우엔 종합소득세로 합산되어 더 높은 세율이 적용됩니다.

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[마무리 정리]

취득할 때, 보유할 때, 임대할 때,
세금은 반드시 함께 따라옵니다.
특히 요즘처럼 규제가 복잡한 시대에는
주택 수, 지역, 보유 기간, 가격, 명의 형태 하나하나가
세금에 영향을 주기 때문에, 계약 전 반드시 체크해야 합니다.

자칫 6월 1일 하루 차이로 수백만 원을 날릴 수 있는 것이 바로 부동산 세금입니다.
세금은 계약 후에 알아봐선 이미 늦습니다.
매매를 계획 중이라면, 오늘 이 글이 세금 폭탄을 피할 수 있는 결정적인 가이드가 되어드렸기를 바랍니다.